2016武汉楼市疯牛变慢牛

　　在武汉20余年来的住宅市场化历程中，没有哪一年像2016年火爆，又如此跌宕起伏。
　　上半年房价疯涨、下半年连续调控，构成了2016年武汉楼市的轮廓。值得一提的是，在因城施策的新环境下，与2011年的楼市调控不同的是，2016年武汉的楼市调控不再是“一锤子买卖”，而是“连续点刹”：8月限贷、10月限购、11月限购加码……循序渐进下，武汉
　　楼市终于从“疯牛”变成了“慢
　　牛”，房价涨势在年末被有
　　效控制。
　　土地：
　　群雄逐鹿 上半年诞生11个地王
　　地铁线不断开通、商业配套不断完善、产业布局不断丰富……2016年，武汉城市建设进入收获期，在被确立为“特大城市”、“国家中心城市”的一系列政策利好下，土地价值飙升，吸附力空前爆发。
　　中国房地产百强企业纷纷加大在汉投资力度，中国千亿级房企中，万科、保利、万达、恒大、绿地、碧桂园在武汉均有大规模投资，正荣、金茂等品牌房企也陆续进驻，全国20强基本在此聚齐。
　　在这个新增品牌房企最多的一年，群雄逐鹿的土地争夺战进入“白热化”。年初，一家新进驻武汉的全国十强房企负责人曾在公开场合表示：武汉的土地拿到就是赚到。言下之意，房企在汉拿地几乎不遗余力。
　　买地变抢地，“地王热”由此爆发，并从7月份开始扎堆显现。2016年上半年，武汉诞生了11个地王，已超越2015年全年地王的数量。在7月份到9月份的一波地王潮中，武汉又接连刷新八大片区地王。在这些地王中，地价与周边房价比肩的现象成为常态，甚至出现了倒挂。光谷一地块创下武汉招拍挂有史以来最高的溢价率442%，汉阳滨江一地块将武汉土地单价首次推上20000元大关……接连不断的猛料，令各界哗然，也直接为房价上涨提供了最基础的动力。
　　房价：
　　傍着地价疯涨 调控后回归理性
　　“地王”的不断涌现，使得房价水涨船高，也令购房者越来越心慌。
　　仔细回顾2016年武汉的房价走势，可以梳理出一条大致的脉络——春节过后，各项政策和城市建设利好，刺激武汉地价开始上涨。与此同时，由于北上广深等一线市场的领涨，加之出现溢出效应，武汉成为承接这些市场需求的一块宝地。来自内部和外部的双重压力，使得武汉楼市的需求空前爆发，房价开始傍着地价往上蹿。
　　在“地王潮”开始出现的7月份，武汉新房成交均价达到峰值10495元/平方米，中心城区成交均价更是一度突破13000元/平方米，同比涨幅超过30%。
　　8月份，武汉开始限贷，但房价并未明显止涨。直至10月份，武汉出台限购，房价应声下跌，于10月份第二周到达今年的最低点8061元/平方米。
　　之后一个多月，房价又开始抬头，在11月中旬到达12295元/平方米的高位。限购加码随即而至，之后一周，武汉房价的“分水岭”终于出现，跌至9212元/平方米。
　　11月中旬至今，房价涨势消退，稳定在10000元/平方米左右。12月份最后一周，武汉房价为9671元/平方米，中心城区成交均价为11568元/平方米，涨幅与去年同期相比减至11.2%。
　　从调控前30%的同比涨幅，到如今11.2%的同比涨幅，可以明显看出，武汉的房价因为调控，已从“疯牛”进入“慢牛”阶段。
　　成交：
　　预计突破29万套 连续六年创新高
　　2016年，对于武汉的购房者来说是一个焦虑的年头。房价上半年疯涨、调控后反复，让不少人一时难以拿定主意。好不容易下决心买了，却发现一房难求，只得排队摇号抢购。
　　归根结底，这都是武汉楼市需求空前爆发，但新增供应难以跟上，甚至有开发商捂盘惜售造成的。根据相关统计，今年上半年，在“去库存”的楼市大背景下，各项利好的刺激使得武汉楼市成交量一路高歌猛进，进入“日均千套”的火爆阶段。然而，随着房价疯涨，购房者追涨情绪日益凸显，部分开发商为了“等房价再涨一会儿”，开始捂盘惜售。加之武汉的楼市库存量消化殆尽，去化周期缩短至3个月以内，导致一段时间内，武汉中心城区一房难求，部分区域甚至出现断供状况。
　　8月份，武汉楼市重启调控，楼市成交量遭遇腰斩。与此同时，武汉房管部门开始展开对捂盘惜售行为的专项整治，迫使部分开发商放出房源，市场逐渐趋于理性。特别是10月份实施限购、11月份限购加码后，武汉楼市新增供应大增，新盘开盘价也回归理性预期。
　　尽管如此，从全年来看，武汉楼市的成交量仍令人瞩目。中国指数院华中分院发布最新研究报告表明，2016年武汉新建住房成交预计突破29万套，成交面积将突破3000万平方米大关，全年日光盘累计超过70个，平均去化率超过八成，有望蝉联全国住宅销量“三连冠”。回看2011年至2015年，武汉新建住房成交分别为10.67万套、13.50万套、15.90万套、17.98万套、22.49万套。2016年，当这个数据再次刷新以往纪录后，武汉楼市成交量将连续6年创新高，且稳居全国销量前三，堪称“中国最火的楼市”。
　　■展望
　　调控尚未见底 慢牛将持续
　　眼下，武汉楼市正处于2016年的最低谷。即将到来的2017年武汉楼市走势如何？
　　记者采访多名房地产资深研究专家后了解到，2017年武汉楼市需求与动力仍在，但调控政策并未见底，“慢牛”的态势将会持续。
　　据分析，2016年上半年武汉楼市的“疯涨”也有一大因素是“补涨”。“十二五”期间，武汉每年投入六七千亿元固定资产兴建城市基础设施，土地资源已经到了收获期，土地价值得到了巨大提升。从全国范围内看，与同级别的城市相比，武汉的土地价值尚处于中等偏下的水平。同时，武汉已进入旧城改造阶段，拆迁难度加大，土地供应量有限，优质地块一经推出，仍会引起房企大鳄围抢，地价上涨的动力仍在。
　　然而，值得注意的是，在楼市调控的层面，虽然不久前武汉将限购区域扩大至部分新城区，但这一系列“点刹”并未真正见底。记者比较南京、杭州等城市的调控政策后发现，仍有部分城市的限贷力度比武汉更大。比如，有的城市规定在购买二套房时，若购房者首套房的贷款尚未还清，首付比例将比无贷款者更高，此举主要是遏制购房者非理性投资，可以进一步保护刚需一族的权利。
　　记者还了解到，按照以往惯例，每年春节过后，开发商将着手新一年的业绩，楼市可能出现一轮推盘潮，对于广大购房者来说，将是一个比较好的出手时机。
　　汉口武昌汉阳
　　片区 12月四周均价
　　汉口中心区 13107.00古田片 12671.62二七后湖片 12092.98东西湖片 9051.16武昌中心区 23700.03青山片 14018.91南湖片 15433.30白沙洲片 9885.25关山片 15297.47光谷东 11226.31光谷南 10528.81汉阳中心区 14272.41四新片 13292.00沌口片 9047.15