武汉限购升级

　　据张先生介绍，他们家本已有两套住房，但为了孩子读书，想在水果湖附近购买第三套住房。一周前，他们已经与中介和卖方谈妥，想以100万元的价格购买一套欧式一条街附近50平方米的二手房。然而，由于对方要求一次性支付现金，他们筹款耽误了一些时间，合同拖到现在仍未到房管部门网签。昨晨，他看到新的限购令出台后，再到中介打听，才得知这次交易因为三套房的限制，目前已无法继续。中介为他支招，先卖掉一套手上的房子，以二套房的名义再买，但他和妻子商量后，觉得并不划算。
　　相比户口在武汉的本地购房者，返乡置业的一些年轻人更是尴尬。昨日上午，在上海工作的潜江人胡女士给记者打来电话，询问武汉限购升级后的状况。她告诉记者，目前，上海的住宅均价动辄就是五六万元，好一点的地段每平方米高达10万元，是他们这种外来打工者不敢奢望的。她原本打算用在上海赚的钱，在武汉购买一套住房，但目前看来已无法成行。许多外地炒房客得知武汉限购升级，纷纷知难而退。“回武汉买房子，多少有点投资的成分，新城区的房子自然是看不上的。现在想在中心城区买，非要缴两年社保或个税才行，真是不知道该怎么办了。”胡女士说，现在自己只得改变计划了。
　　记者了解到，东西湖、江夏、黄陂、新洲、蔡甸等新城区不在限购范围内，但购房者大多瞄准的中心城区的房子，到新城区购房的意愿短期内尚难以形成。
　　新楼盘
　　即将入市楼盘处变不惊 置业顾问建议“办单身”
　　“诚心想买这里的人，想方设法也会买，所以我们不太担心客户流失。”昨日上午，当记者以购房者身份致电武昌欢乐大道旁一高档楼盘时，置业顾问表示，原定下个月入市的房子开盘计划不变，也不会对房价下调。
　　记者从侧面了解到，该楼盘即将入市的新房共有约500套，之前有购买意向的购房者有近3000人。由于一直不愁买家，该项目的开盘时间也从去年至今先后传闻的今年初、7月、9月、11月，一直拖到了下个月。众多购房者虽然颇有微词，但也无可奈何，只能等待。
　　对此次中心城区对于本地三套房及外地购房者的限购，该置业顾问表示“不必担心”。他说，即使3000个购房者中，有一大半是外地人，此次开盘的套数仍然会供不应求。因为看中了高档楼盘的购房者，一般不会“委屈自己”去新城区购房。虽然外地购房者被政策拒之门外，但本地购房者中，即便是三套房，也有办法绕开限购措施。
　　“最简单快捷的办法就是‘办单身’！”该置业顾问直言不讳，向记者支招去办“假离婚”。他表示，一个家庭即使有多套房，只需要将所有住房划分到一方名下，另一方不带住房“净身出户”，便可以再以首套房的政策来购买新房，之后双方再复婚即可。“成本很低，也很快，单身之后只要带离婚证和离婚协议到房管局审核就可以通过，本地人连单身证明都不用开。”该置业顾问说。
　　记者了解到，该置业顾问所建议的“假离婚”方法，在2011年武汉楼市限购后被不少武汉家庭使用过，之后在限购解除后逐渐消失。其间，有些家庭“假离婚”变成“真离婚”，使得其中一方人财两空的案例也不在少数。记者昨日随机咨询了一些购房者，其中不乏有人表示：“夫妻感情好，信得足，愿意为买房办理假离婚”。不过，也有人表示：“这个有点把婚姻当儿戏，而且存在很大的道德风险。”
　　二手房
　　办过户开始查验资格 中介寻找合适买家
　　同样，在二手房市场，受限购新政的影响，卖房的一方也很淡定。
　　昨日，记者走访了中心城区的多家中介后了解到，对挂牌价做出调整的卖家并不多。中介人员向记者表示，虽然限购升级了，但目前房价仍在上涨通道中，特别是中心城区，二手房存量本就有限，“房荒”现象还未缓解，卖家们并不急于出手，因此不会降价抛售。“除非等到什么时候新房卖不出去了，供过于求，二手房的价格才会受到影响。即便新房降价，有优质配套的学区房，依然还要坚挺一段时间。”一名不愿透露姓名的中介业内人士对记者说。
　　记者发现，中介方面虽然这样说，但嗅觉敏锐的他们已经察觉到了市场的变化，悄然转变了思路，从以前“寻找卖家”变成了“寻找买家”。家住武昌东湖路的涂女士昨日一上午，接到4个不同中介的电话，询问她买不买房。她有些不解：“之前中介给我打电话都是问我卖不卖房，现在怎么变成了买不买房？”对此，记者从中介业内人士处了解到，对于中介机构来说，限购升级后，他们以前掌握的买方信息发生了很大的变化，他们需要根据新的标准，将买方信息重新“筛选”一遍，更新他们手中的“买家数据库”，以便再有新房源入市时，能以最快的速度找到合适的买家。
　　此外，记者走访房管部门办理过户的窗口发现，不少之前谈妥但尚未办理网签的二手房交易合同，因为新限购令的实施而作废。除了武昌区、口区及东湖高新区“暂停过户，等待细则”外，其余中心城区在11月15日之前完成了网签的合同，则可以按照旧的政策，正常办理过户。同时，在各区新办理的网签中，窗口已经开始对于买方的购房资格按照新标准进行查验。
　　专家说
　　武汉房价涨势或回落非住宅项目迎来春天
　　“新政的刺激总需要过一段时间才能显现，相信此番新政之后，武汉楼市总体销量将出现明显回落，而非限购区域成交量将会持续增加，武汉房价涨势短期内会有所回落。”对于新政首日，武汉楼市所呈现出的“卖家不慌买家急”的状况，亿房研究中心资深房产专家余淼如是说。
　　余淼表示，从10月3日武汉楼市重启限购开始，明显可以看到，前期捂盘的项目纷纷开盘，且价格也较之前上涨了许多，造成目前武汉房价呈整体补涨的趋势。价格的逐渐拔高，也是本次限购再度加码的因素之一。在新房市场，从推盘情况来看，受限购加码影响，下周武汉的楼市供应量将大幅减少，全市预计仅有西后湖板块的融创澜岸一个楼盘开盘加推；在二手房市场，接下来房东临时撤牌的情况会逐渐增多。房价将缺乏上涨的动力，涨势必然将出现回落。
　　此外，一名不愿透露姓名的商住物业专家表示，武汉限购加码，提高了外地客户投资或置业门槛，进一步挤压投资客户，住宅市场则将逐步回归理性，以自住需求为主。受此影响，房地产投资方向将逐步转移，不受限购影响的商办物业（尤其是商住公寓）将承接大量的投资需求。
　　同时，湖北省社科院经济研究所所长叶学平认为，早在2011年，当武汉楼市对住宅限购后，商办物业曾迎来了一段快速发展期。在2012年，武汉的写字楼租金价格曾领跑全国。今年10月至今，武汉重启楼市限购并加码，加之城市建设的完善及自贸区等政策的利好，对于商办物业来说，可能是又一个春天即将来临的信号。
　　附购房资格认定
　　新建住房，以购房人提交购房资格核查日期为准
　　对于新房，如果在15日前已提交购房资格核查，符合条件的可按此前政策执行。
　　案 例
　　荆州户籍的刘先生看中位于光谷的一套二手房，在中介撮合下，11月12日晚，刘先生给房主张先生转账支付了5万元定金后，买卖双方到东湖高新区房管局做了买房人的购房资格核查。11月13日，资格核查结果出来，刘先生具备买房资格。这种情况究竟以哪个为准？
　　刘先生无法提供连续两年缴纳社保或个税证明，按照15日开始执行的政策，不具备购房资格。
　　二手房
　　以提交《武汉市存量房买卖合同》日期为准
　　如果只是交了定金而没有网上提交网签合同，将按照执行细则，不具备购买资格的
　　案 例
　　外地购房者林女士8月份刚换了工作，社保中断缴纳了1个月，但是之前在武汉已连续5年缴纳社保，这种情况下是否还具有购房资格？
　　由于林女士社保及个税缴交中断，无法满足“自购房之日起算的前两年内在连续缴纳社保或个税的证明”的规定，因此外地户籍的林女士暂不具备在项目区域购房资格
　　另武汉晚报
　　武汉9月限贷，10月限购+限贷，11月调控再升级 “三步走”调控让楼市更趋理性
　　昨天，江城楼市调控政策再度收紧，暂停向本地人出售第三套房，外地人购房需缴纳2年社保或个人所得税。而这是自今年9月1日启动限贷政策以来，武汉第三次发布楼市调控政策。
　　为什么楼市政策频出？武汉房价走势将如何发展？武汉晚报记者为您详细解读。
　　武汉楼市调控“三步走”
　　9月1日起，武汉启动限贷政策。武汉市居民家庭在中心城区购买第二套及以上新建商品住房，最低首付比例将由30%提高至40%。房管部门强调，对于取得预售许可证的商品房项目，应在10日内一次性公开全部准售房源，不得分批、分次销售。市国土资源与规划局表示，居住类项目竞买保证金比例调整至不低于出让起始价的60%。
　　10月3日，武汉在中心城区实施限贷以及限购政策。本市户籍居民家庭购买首套住房，申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为25％，购买第二套房首付50％，购买第三套或以上住房暂停发放商业性个人住房贷款。非本市户籍居民家庭购买首套房最低首付25％，购买第二套房暂停发放商业性个人住房贷款，购买第三套或以上住房限购。10月6日，首套房最低首付比例由25%提高至30%。
　　昨日，限贷限购政策重磅升级。暂停向本地人出售第三套房，外地人购房需缴纳2年社保或个人所得税。
　　调控成效明显，武汉楼市量稳价跌
　　今年，全国一线城市和热门二线城市楼市都非常火爆，9月起，全国性的楼市调控开始。
　　9月1日，武汉二套房首付由30%提高到40%，当月住房销量环比出现回落。不过住房成交均价呈小幅上涨态势。根据武汉市住房和房屋管理局提供的数据，9月新建住房销售登记备案面积为213.04万平方米、2.01万套，环比分别减少22.88%、24.71%；平均价格为9610.89元/平方米，环比上涨3.59%。
　　国庆期间中心城区限购限贷政策出台后，调控成效显著。限购区域住宅成交下滑，黄陂、东西湖等非限购区域成置业热门区域。
　　10月，武汉房地产市场整体呈现“量稳价跌”的态势，新建住房成交量与上月基本持平，由于新城区中低价位住房销量占比加大，成交均价出现小幅回落。据市房管局数据，10月我市新建住房销售登记备案面积为215.59万平方米、2.06万套，环比分别增长1.20%、2.84%；平均价格为9341.86元/平方米，环比下降2.80%。
　　为什么连续出台调控政策？
　　为什么调控政策要“三步走”，而非“一步到位”呢？
　　“实际上，这反映了武汉通过政策调控楼市的手段越来越娴熟。”湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建分析。“通过以往经验和市场反应来看，政策的层层递进比‘一步到位’效果更好，相关部门希望市场平稳过渡，房价疯涨的态势逐步刹车，避免出现政策一出，市场就被管死，政策一放开，房价就疯长的副作用。”
　　“实际上这是政策在不断去纠正市场行为。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也持相同看法。这样的引导作用更好，能够防范调控过程中交易量快速下滑的尴尬。
　　任何一次调控，成交量上升是值得鼓励的，关键是要对房价上涨过快的势头进行抑制。
　　“调控的目的是使房地产行业和整个经济结构调整相适应。”殷跃建认为，武汉的经济结构要想转型，就不能过于依赖房地产。
　　政策针对炒房客，刚需人群获保障
　　“这个政策指向非常精准，即打击外地炒房客，以及将中小户型作为炒房对象的本地炒房者。”殷跃建介绍，他的团队统计发现，武汉卖出的房源中，外地购房者买走了约六成，其中25%的人买房2-3套以上。对炒房团的有效抑制将使销量平稳下滑，为更需要买房的刚需一族创造条件。
　　另外，外地人要缴纳两年社保或者个人所得税才能买房的规定，也并没有将外地买房者拒之门外。政策仍然欢迎那些在武汉工作的，想通过在汉买房成为新武汉人的人群。
　　房价未来是何走势？
　　严跃进认为，这次出台的政策比较严厉，短期内会使得主城区的交易降温，基本排除价格大幅上涨的可能。但可能导致部分郊区板块交易的上升和价格的上涨。对于非普通住宅进行管控，会使得部分高端项目近期会略有降价。中期看，明年市场会相对平稳。
　　殷跃建分析，政策出台后，房价将趋于理性，最好的状态是与武汉市居民收入水平的增长相匹配。
　　刚需一族现在适合买房吗？
　　按照以往的经验，调控后是刚需一族买房的好时机。严跃进分析，政策持续打压后，房价或保持平稳的态势。不过调控后买卖双方有个观望期，所以刚需购房者可多了解信息，但不必急于下手。殷跃建认为，刚需一族可关注那些离中心城区较近的，有地铁等资源的“一线”新城区。